Vad gäller för din hyresrätt?

I tidigare inlägg har jag skrivit om vad det innebär att äga en bostadsrätt och eftersom det är minst lika viktigt att känna till vad det innebär att bo i en hyresrätt ska jag göra ett par nedslag i hyreslagen och försöka ge en sammanfattning av de rättigheter och skyldigheter du har som hyresgäst i förhållande till din hyresvärd.

I grunden är hyresavtalet mellan dig och hyresvärden säkerheten för dig som hyresgäst. Både ett muntligt och ett skriftligt hyresavtal är rättsligt bindande, men det är betydligt svårare att bevisa att ett muntligt avtal har ingåtts än ett skriftligt. Du som hyresgäst har rätt att begära ett skriftligt hyresavtal och det har även hyresvärden.

Hyresvärden måste, utöver avtalet, förhålla sig till ”hyreslagen” som hittas i 12 kap. jordabalken (SFS 1970:994). Hyreslagen är till stora delar tvingande och är ett skydd för dig som hyresgäst. När du hyr en bostadsrätt av någon i andra hand är istället ”privatuthyrningslagen”, lag om uthyrning av egen bostad (SFS 2012:978), gällande sedan den 1 februari 2013. Även den här lagen är ett skydd för dig som hyresgäst.

En vanlig orsak till tvister är storleken på hyran och vad som är eller inte är en ”skälig” hyra. Utgångspunkten är att hyresvärden fritt sätter storleken på hyran, men med detta följer flera undantag och även tvingande bestämmelser i och med hyreslagen. Huvudregeln enligt hyreslagen är att hyran ska vara skälig, vilket framgår av 12 kap. 55 § jordabalken. För att bestämma vad en skälig hyra är utgår man dels från lägenhetens bruksvärde och dels från en jämförelse med andra likvärdiga lägenheter. Många gånger har hyresvärden redan förbundit sig till en förhandlingsordning och då förhandlas hyrorna fram tillsammans med en hyresgästförening. Om hyresvärden inte har förbundit sig till en förhandlingsordning kan denne sätta hyran på egen hand, men om du som hyresgäst tycker att hyran är för hög kan du fortfarande få detta prövat av hyresnämnden.

Ett hyresavtal gäller på obestämd tid om inte du och hyresvärden avtalar om något annat, det måste alltså framgå av hyresavtalet om det ska gälla för viss tid. När hyresrätten gäller på obestämd tid brukar avtalet istället innehålla en reglering kring uppsägning. Som hyresgäst har du alltid rätt till en uppsägningstid om tre månader. Hyreslagen är här tvingande och det innebär att även om det i avtalet står en kortare uppsägningstid så har du rätt till tre månader. Du och hyresvärden kan däremot fritt avtala om en längre uppsägningstid. Om du istället hyr en lokal är uppsägningstiden nio månader och tvingande på samma sätt enligt lagen.

Det finns omständigheter som ger hyresvärden rätt att säga upp avtalet i förtid, även om ni inte har avtalat om en bestämd tid för hyresförhållandet. Dessa omständigheter följer av 12 kap. 42 § jordabalken och är bl.a. om du inte betalar hyran i tid, vanvårdar lägenheten, hyr ut den utan tillåtelse eller använder den på ett sätt du inte har tillstånd till. Väldigt förenklat så är hyresrätten förverkad vid bl.a. dessa omständigheter och hyresvärden har då rätt att säga upp hyresavtalet omedelbart. I många fall har du som hyresgäst dock möjlighet till rättelse och du har även rätt att få uppsägningen prövad i domstol.

Du som hyresgäst har som huvudregel besittningsskydd till din hyresrätt när du har bott i lägenheten i minst två år, om ni inte har avtalat bort detta genom hyresavtalet. Besittningsskyddet innebär att du har rätt att få bo kvar i lägenheten. Det finns dock fall när hyresvärden ändå får säga upp hyresavtalet, exempelvis om du har förverkat din rätt enligt ovan, dessa räknas upp i 12 kap. 46 § jordabalken.

Din hyresvärd har vidare ett ansvar för att hålla lägenheten i brukbart skick. Det är därför hyresvärden som ska bekosta och utföra nödvändiga renoveringar av din lägenhet enligt 12 kap. 15 § jordabalken. I vissa fall innebär nödvändiga renoveringar att du har rätt till ersättning för tiden då du inte kan bruka lägenheten. En renovering kan även innebära att hyresvärden vill höja hyran på grund av att bruksvärdet för lägenheten ökar. Hyresvärden måste i sådant fall meddela detta skriftligt. Du kan inom två månader motsätta dig höjningen och då prövar istället hyresnämnden om höjningen är skälig.

Du får som hyresgäst även själv göra vissa renoveringar av lägenheten utan hyresvärdens godkännande. Hyresvärden kan dock ha rätt att kräva ersättning för iordningsställande av lägenheten till ursprungligt skick när du flyttar. Detta blir aktuellt om du har ändrat lägenheten på ett sätt som inte har stöd av 12 kap. 24 a § jordabalken och som sätter ned värdet på lägenheten. Exempel på renoveringsåtgärder som du som huvudregel får utföra är målning, tapetsering, kakelsättning eller byte av golvlister.

Slutligen vill jag kort nämna vad som gäller kring deposition, eftersom detta precis som att sätta en skälig hyra många gånger missbrukas vid andrahandsuthyrning. Deposition är en säkerhet för hyresvärden och består av en summa du och hyresvärden avtalar om genom hyresavtalet. Depositionen är till för att täcka skador på lägenheten som du eventuellt orsakar under hyrestiden, depositionen kan även täcka utebliven hyra. Hyresvärden ska annars betala tillbaka hela summan till dig vid hyrestidens utgång. Det är helt frivilligt att avtala om deposition och det är hyresvärden som måste visa att en skada har uppkommit för att ha rätt att behålla depositionen. För din del kan det därför vara klokt att dokumentera skador som redan fanns när du flyttade in i lägenheten.

Ovanstående är av förklarliga skäl en väldig förenkling av gällande rätt, men jag hoppas att det kan vara en ingång till dig som hyresgäst för att få lite koll på de rättigheter och skyldigheter du har. Hyresnämnden har på sin hemsida: http://www.hyresnamnden.se/, väldigt bra information och om du vill läsa direkt lagtext finns även den gratis exempelvis på riksdagens hemsida: https://www.riksdagen.se/sv/dokument-lagar/. Har du frågor eller funderingar kring detta inlägg kan du kontakta oss via info[at]limhamnjsuristen.se

Aila Löfberg Nilsson, bitr jurist

Vad gäller för din bostadsrätt?

Vad gäller för din bostadsrätt?

 

De senaste veckorna har det varit en hel del skriverier kring bostadsrättsföreningar som inte sköts och bostadsrättsinnehavare som har hamnat i kläm. Hur fungerar det att bo i bostadsrätt och vad är viktigt för dig att ha koll på?

Att äga en bostadsrätt innebär att du äger en andel i en bostadsrättsförening, som i sin tur äger själva fastigheten och lägenheterna. Genom din andel är du delägare i den ekonomiska föreningen och har nyttjanderätt till lägenheten. Bostadsrättsföreningar är bundna att följa lagen om ekonomiska föreningar (SFS 2018:672) och bostadsrättslagen (SFS 1991:614). Sistnämnda lags första kapitel innehåller bl.a. bestämmelser om att bostadsrättsföreningen måste ha stadgar, en styrelse och en revisor. Stora delar av bostadsrättslagen är tvingande, vilket innebär att föreningen inte kan avtala bort bestämmelserna i föreningens egna stadgar. En hel del bestämmelser är dock inte tvingande, därför är det viktigt att du går igenom din bostadsrättsförenings stadgar innan du bestämmer dig för att köpa en lägenhet i en bostadsrättsförening.

Bostadsrättslagens sjunde kapitel är för dig som innehavare ofta det mest relevanta, eftersom det innehåller dina skyldigheter och rättigheter gentemot bostadsrättsföreningen. Grundläggande är att du som innehavare svarar för det inre underhållet, här kan du förenklat tänka att gränsen för ditt ansvar går vid lägenhetens golv, tak och ytterväggar, då menas ytskiktet och inte inuti väggen. Föreningen ansvarar för alla gemensamma utrymmen, men även för reparationer av avlopp, värme, gas/el och vatten i lägenheten om det är föreningen som har satt in dessa. I stadgarna brukar ansvarsfördelningen preciseras närmare, men stadgarna får inte vara till nackdel för medlemmarna i jämförelse med lagregleringen.

För brand- eller vattenskada ansvarar du, enkelt förklarat, om skadan beror på vårdslöshet eller försummelse från din sida. Det är därför klokt att ha bostadsrättstillägg i din hemförsäkring, vilket ibland även är ett krav när du köper en bostadsrätt. Föreningen ansvarar för att du vid tillträdet får en lägenhet i fullt brukbart skick, men denna lagregel är dispositiv, d.v.s. den kan avtalas bort, så var noggrann med att se över vad ni själva avtalat.

Även om de allra flesta bostadsrättsföreningar fungerar och sköts om väl, så finns det en del luckor i lagen som är viktiga att känna till. Bostadsrättsföreningen ansvarar för att upprätta en årsredovisning som både medlemmarna och allmänheten kan ta del av. Föreningen är dock inte skyldig att lämna någon årsredovisning till Bolagsverket, det finns inte heller någon tillsynsmyndighet för bostadsrättsföreningar. Den grundläggande tanken är att medlemmarna själva är med och påverkar och har insyn genom att delta i föreningens skötsel och styrelsens arbete, t ex genom att delta på föreningsstämmor och ta del av styrelseprotokoll. Tänk därför på att själv kontrollera föreningens ekonomi, årsredovisning och att det finns en fungerande revisor redan innan du blir medlem. Mäklaren har inte något långtgående ansvar för att kontrollera de uppgifter som han eller hon får av förening och säljare.

Som medlem är du en del av föreningen och därför är det klokt att vara en del av de beslut som tas. Vid ordinarie föreningsstämma, som ska hållas en gång per år, ges sittande styrelse ansvarsfrihet om denna har skött sitt uppdrag och en ny styrelse väljs sedan in. Du har som medlem alltid rätt att delta och att rösta vid föreningsstämmorna, en styrelse som missköter sig är möjlig att avsätta. Här är även viktigt att nämna att medlemmarna i en förening kan gå samman vid föreningsstämman och rösta fram att Bolagsverket ska utse en särskild granskare. Mer information kring hur detta går till finns på Bolagsverkets egen hemsida.

Avslutningsvis är en annan vanlig fråga vad som gäller för andrahandsuthyrning. Här är lagen tvingande och det som gäller följer av 7 kap. 10 och 11 §§ bostadsrättslagen. Styrelsen ska ge sitt samtycke för att du ska ha lov att hyra ut din lägenhet i andra hand, det krävs däremot inget samtycke från styrelsen för att du ska ha rätt att ha någon inneboende. Om styrelsen inte beviljar andrahandsuthyrningen kan hyresnämnden i vissa fall bevilja den, då ska du visa att du har godtagbara skäl för uthyrningen och att styrelsen inte har någon befogad anledning att neka. Andrahandsuthyrning ska alltid begränsas till viss tid, ofta innehåller stadgarna bestämmelser kring tiden.

Jag vill även kort nämna att om du inte är nöjd med hur något har gått till inom din förening så kan du få saken prövad av hyresnämnden eller av tingsrätten. Grundtanken med bostadsrättsföreningar är att de ska vara självstyrande genom medlemmarna, men hyresnämnden kan i många fall hjälpa till med medling.

Har du frågor eller funderingar kring detta inlägg kan du kontakta oss via info@limhamnsjuristen.se

Aila Löfberg Nilsson, bitr jurist

 

 

 

Vilka rättigheter har jag vid estetiska ingrepp och behandlingar?

Många vänder sig idag till privata kliniker för alltifrån mindre estetiska behandlingar såsom fillers, botox- och laserbehandlingar till mer omfattande kirurgiska ingrepp såsom ingrepp med implantat och plastikoperationer. Vilka rättigheter har du när du vänder dig till en privat klinik och vilka skyldigheter har kliniken som utför estetiska behandlingar eller ingrepp?

Idag är området till största del oreglerat och faller utanför hälso- och sjukvårdslagens bestämmelser. Du är därför i de flesta fall juridiskt sett en konsument och inte en patient, vilket för med sig konsekvenser man kanske inte tänker på. Det innebär både ett sämre skydd för dig som vänder dig till kliniken och ett lägre krav på medicinsk kompetens och ansvar för kliniken och den som utför behandlingen.

På uppdrag av regeringen genomförde Socialstyrelsen en utredning gällande den reglering som finns idag avseende mer ingripande estetiska behandlingar, utredningen lämnades över till regeringen den 28 september i år. Socialstyrelsens utredning innehåller dels en redogörelse för de brister som föreligger och dels förslag på hur området kan regleras bättre. Våra grannländer Norge och Danmark har redan särskilda bestämmelser som rör estetiska behandlingar, vilket Sverige alltså saknar.

När du idag vänder dig till en klinik som utför estetiska behandlingar eller ingrepp är du som tidigare nämnts konsument. Du omfattas därför delvis av konsumenttjänstlagen och produktsäkerhetslagen, du kan även anmäla en farlig tjänst till konsumentverket. Utöver den här skyddslagstiftningen, som inte är heltäckande, är det avtalet mellan dig och kliniken som gäller. Avtalet du tecknar med kliniken får därför en väldigt stor betydelse. Därför ska du se till att läsa igenom avtalet och villkoren noggrant, innan du undertecknar det. Därutöver har det betydelse om kliniken har en försäkring och om du har en egen försäkring, samt vad de försäkringarna täcker och inte täcker. Patientförsäkringsföreningen kan i vissa fall ersätta dig för skada vid skönhetsingrepp, men bara om själva behandlingen har krävt medicinsk kunskap och om personalen är legitimerad.

Socialstyrelsens förslag innebär att kirurgiska ingrepp och injektioner som ges i estetiskt syfte ska omfattas av hälso- och sjukvårdslagen i sin helhet. Idag omfattas enbart de patienter som genom remiss från vården vänder sig till en privat verksamhet för exempelvis rekonstruktiva ingrepp efter en skada eller sjukdom. Genom Socialstyrelsens förslag skulle de privata klinikerna då dessutom omfattas av patientskadelagens krav på patientförsäkring. Att klinikerna skulle omfattas av hälso- och sjukvårdslagen skulle även innebära att de omfattas av Inspektionen för vård och omsorgs (IVO) tillsyn. Socialstyrelsen föreslår härutöver att en ny bestämmelse införs i patientsäkerhetslagen som innebär ett krav på medicinsk kompetens för den som utför kirurgiska ingrepp och injektioner i estetiskt syfte och som kan innebära betydande hälsorisker.

De förslag som Socialstyrelsen har lagt fram skulle leda till betydligt större krav på den klinik du vänder dig till. Du behöver vara medveten om att du idag när du vänder dig till en privat klinik som utför estetiska behandlingar inte har det skydd som du har när du vänder dig till exempelvis din vårdcentral, trots att ingreppen kan innebära betydande risker för dig. En privat klinik som utför estetiska behandlingar och ingrepp har inte något krav på medicinsk kompetens för den som utför behandlingen. Du omfattas inte av hälso- och sjukvårdslagen och du är inte försäkrad via patientskadelagen, du saknar även rätt att anmäla verksamheten till Inspektionen för vård och omsorg. Du har som det är idag en viss möjlighet till skadestånd, men då genom din egen försäkring under förutsättningen att den täcker den här typen av ingrepp, klinikens försäkring om kliniken har någon och det avtal du tecknat med kliniken. Det är därför fortfarande av stor betydelse att du noggrant går igenom det avtal du undertecknar och att du har en egen försäkring som faktiskt täcker de skador som kan uppstå vid en misslyckad behandling.

Socialstyrelsens utredning ”Estetiska behandlingar som kräver medicinsk kompetens och som kan innebära betydande hälsorisker” hittar du på deras hemsida med artikelnummer 2018-9-21

https://www.socialstyrelsen.se/publikationer2018/2018-9-21

Har du frågor eller funderingar på detta blogginlägg är du välkommen att mejla till info@limhamnsjuristen.se

Aila Löfberg Nilsson, bitr jurist

Vem får hunden?

Hundar är för många av oss nära vänner och familjemedlemmar, men juridiskt klassificeras hundar och andra djur som lös egendom. I vardagslivet spelar inte det här någon större roll, det kan dock få stor betydelse om man har haft hunden tillsammans med någon och sedan går skilda vägar. Till följd av att hundar juridiskt sett är lös egendom, tillämpas bestämmelserna som rör andra ägodelar även för hundar. Det här leder till att det inte är av avgörande betydelse vem som har tagit hand om hunden mest eller vem hunden känner sig tryggast med. I första hand är det istället vem som står som ägare på köpeavtalet som blir utslagsgivande.

Om du tar med dig din hund in i ett äktenskap så kommer hunden vid en skilsmässa att räknas in i det giftorättsgods som ska delas lika mellan er. En hund som någon av er eller båda köper under ett pågående äktenskap blir också en del av giftorättsgodset vid bodelningen. Den som står som ägare till hunden har som huvudregel rätt att få hunden avräknad på sin lott vid bodelningen. Du kan ha fäst dig mycket vid hunden och levt med hunden i många år, utan att stå på det ursprungliga köpeavtalet. Du har då fortfarande inte någon rätt att få behålla hunden, om ni under äktenskapet inte har avtalat om att något annat ska gälla mellan er.

Det går att undvika den här situationen genom att skriva ett äktenskapsförord. I äktenskapsförordet kan ni bestämma vem hunden tillhör och att hunden ska vara den personens enskilda egendom. Det är bara giftorättsgods som ska delas upp vid en skilsmässa, det som är någons enskilda egendom genom äktenskapsförord lämnas därför utanför. Om ni skaffade hunden tillsammans eller har haft hunden ihop är det klokt att skriva ett äktenskapsförord där det framgår att ni båda äger hunden, även om bara den ena av er var den som skrev under köpeavtalet. På det här sättet går det att se till att du inte förlorar hunden vid en bodelning för det fall du inte kan visa att hunden tillhör dig.

I ett samboförhållande ingår enbart ert gemensamma bohag och er bostad vid en eventuell bodelning. Om du har en hund med dig in i samboförhållandet så fortsätter hunden därför att tillhöra dig. På samma sätt är hunden din om du köper den ensam, även om du köper hunden under ett pågående samboförhållande. Det här gäller dock inte utan undantag och kan påverkas av om ni som sambor har haft hunden ihop. Om ni skaffade hunden gemensamt, även om bara en av er står som ägare, så kan samägande ha uppstått.

Samägande förutsätter att ni har skaffat hunden för att ha den tillsammans och att ni båda har bidragit ekonomiskt för hunden. Om samägande har uppstått så har ingen av er en självklart större rätt än den andra att få behålla hunden. Vid samägande måste ni båda också samtycka till alla åtgärder som rör hunden. Det här betyder att om någon av er skulle behålla hunden själv, utan att den andra har accepterat det, så kan den personen göra sig skyldig till vad som kallas egenmäktigt förfarande. Det räcker därför inte alla gånger att försäkra sig om att få behålla hunden genom att bara en av er står som ägare, utan även omständigheterna runt omkring kan få betydelse. Av den här anledningen kan det vara klokt att även som sambo redan från början tydligt göra upp mellan sig vem hunden tillhör.

Hunden är i de flesta fall betydligt viktigare än vad exempelvis soffan är, men juridiskt är det samma bestämmelser som tillämpas. Bestämmelserna kring lös egendom är anpassade efter saker, de blir därför svåra att tillämpa när det handlar om vad som många ser som en familjemedlem. Det känslomässiga värdet motsvarar inte summan i pengar alla gånger och behöver inte stämma överens med vem som skrev under köpeavtalet. Det är därför klokt att mellan sig bestämma vad som ska gälla för hunden både som sambo och som gifta.

Har du frågor eller funderingar på detta blogginlägg är du välkommen att mejla till info@limhamnsjuristen.se