När är det ett dolt fel i fastighet?

Fel i fastighet är ett otyg; det kan vi nog alla vara överens om. Det rör sig då om något som är fel med fastigheten som vi nyligen har köpt, och som måste repareras eller åtgärdas på något sätt, inte sällan till dryga kostnader; i vart fall för oss som har tummen mitt i handen, och som inte själva ger oss på att gräva om dräneringen, byta ut rötskadade takstolar eller sanera bottenbjälklaget från illaluktande mögelpåväxt i krypgrunden. Och om inte förr, så i vart fall när räkningarna från diverse hantverkare och reparatörer börjar droppa in, så börjar vi fundera på om inte egentligen någon annan borde stå för fiolerna. Kan det tänkas att lagstiftningen säger något om denna fråga?

Och javisst! Frågan regleras i Jordabalkens 4 kapitel, § 19. Huvudregeln i paragrafens första stycke går ut på att fel i fastighet är något som säljaren ansvarar för. Hurra, utropar då vi kostnadsmedvetna, till dess att vi upptäcker undantagsregeln i andra stycket. Innebörden av detta stycke är att säljaren dock inte ansvarar för andra fel än sådana som varit dolda för oss som köpte fastigheten.

Dolda fel har man ju hört talas om, eller hur? Då är ju saken klar! Vi upptäckte ju inte felet innan vi skrev på kontraktet och betalade (den för övrigt hutlöst höga) köpeskillingen, så då måste väl säljaren stå ansvaret?!

Nja; sakta nu i backarna – det beror allt på, det. Definitionen av vad som i rättslig mening klassificeras som dolt fel är en fråga om gränsdragning. Och där har Högsta Domstolen i en rad med prejudikat fastställt att såsom dolt fel – i normalfallet – skall betraktas sådana fel som inte är besiktningsbara vid köptillfället. För att kunna dra gränsen så har HD definierat begreppet besiktningsbarhet som att det är möjligheten att upptäcka antingen själva felet, eller i vart fall symptom på felet, vid en så noggrann besiktning som en lekman klarar av att göra själv, utan att man har behövt företa s k förstörande ingrepp i fastigheten. Detta betyder dels att det inte krävs att man måste använda sig av en besiktningsman vid sin undersökning av köpeobjektet (något som vi dock starkt rekommenderar!), dels att man inte behöver använda sig av instrument (t ex fuktmätare), och dels att man inte behöver ta upp hål i väggar och golv, eller gräva upp rabatterna runt huset, för att kontrollera fastighetens skick.

Tanken bakom denna gränsdragning är att förmå köparen att noga kontrollera köpeobjektets skick före kontraktsskrivningen, och att då eventuella fel och brister skall tas med vid bestämmandet av köpeskillingen. Det är detta som kallas för köparens undersökningsplikt. Ju fler och ju allvarligare fel som köparen känner till, desto lägre måste ju rimligtvis köpeskillingen bli. Har felen varit dolda, så har ju köparen vilseletts till att betala ett högre pris än vad han skulle ha gjort för det fall att han hade känt till felen.

Ibland förekommer det att säljaren som ett villkor för försäljningen begär att det i kontraktet skall tas med en friskrivningsklausul, vilket är en klausul som säger att säljaren skall vara fri från ansvar för fastighetens skick (dvs oavsett hur bristfällig fastigheten i slutändan än visar sig ha varit). Om så är fallet så bör man som köpare göra en betydligt noggrannare besiktning än den som avses ovan i ”normalfallet”, eftersom en sådan klausul vältrar över en stor del av ansvaret på köparen, oavsett om denne har känt till felen eller inte. Med en friskrivningsklausul så växlar man över risken för att fastigheten skall vara behäftad med dolda fel från säljaren till köparen. Och den som tar på sig en risk, bör också kompenseras för detta genom en mera förmånlig köpeskilling.

För att göra en sådan utökad besiktning, är det definitivt läge att ta in en fackman, eftersom det där med största sannolikhet inte räcker med att göra en lekmannabesiktning av det slag som hade kunnat vara tillräcklig i ovan beskrivna ”normalfall”.

Har du frågor eller funderingar kring detta inlägg kan du kontakta oss via info@limhamnsjuristen.se