Vad gäller för din hyresrätt?

I tidigare inlägg har jag skrivit om vad det innebär att äga en bostadsrätt och eftersom det är minst lika viktigt att känna till vad det innebär att bo i en hyresrätt ska jag göra ett par nedslag i hyreslagen och försöka ge en sammanfattning av de rättigheter och skyldigheter du har som hyresgäst i förhållande till din hyresvärd.

I grunden är hyresavtalet mellan dig och hyresvärden säkerheten för dig som hyresgäst. Både ett muntligt och ett skriftligt hyresavtal är rättsligt bindande, men det är betydligt svårare att bevisa att ett muntligt avtal har ingåtts än ett skriftligt. Du som hyresgäst har rätt att begära ett skriftligt hyresavtal och det har även hyresvärden.

Hyresvärden måste, utöver avtalet, förhålla sig till ”hyreslagen” som hittas i 12 kap. jordabalken (SFS 1970:994). Hyreslagen är till stora delar tvingande och är ett skydd för dig som hyresgäst. När du hyr en bostadsrätt av någon i andra hand är istället ”privatuthyrningslagen”, lag om uthyrning av egen bostad (SFS 2012:978), gällande sedan den 1 februari 2013. Även den här lagen är ett skydd för dig som hyresgäst.

En vanlig orsak till tvister är storleken på hyran och vad som är eller inte är en ”skälig” hyra. Utgångspunkten är att hyresvärden fritt sätter storleken på hyran, men med detta följer flera undantag och även tvingande bestämmelser i och med hyreslagen. Huvudregeln enligt hyreslagen är att hyran ska vara skälig, vilket framgår av 12 kap. 55 § jordabalken. För att bestämma vad en skälig hyra är utgår man dels från lägenhetens bruksvärde och dels från en jämförelse med andra likvärdiga lägenheter. Många gånger har hyresvärden redan förbundit sig till en förhandlingsordning och då förhandlas hyrorna fram tillsammans med en hyresgästförening. Om hyresvärden inte har förbundit sig till en förhandlingsordning kan denne sätta hyran på egen hand, men om du som hyresgäst tycker att hyran är för hög kan du fortfarande få detta prövat av hyresnämnden.

Ett hyresavtal gäller på obestämd tid om inte du och hyresvärden avtalar om något annat, det måste alltså framgå av hyresavtalet om det ska gälla för viss tid. När hyresrätten gäller på obestämd tid brukar avtalet istället innehålla en reglering kring uppsägning. Som hyresgäst har du alltid rätt till en uppsägningstid om tre månader. Hyreslagen är här tvingande och det innebär att även om det i avtalet står en kortare uppsägningstid så har du rätt till tre månader. Du och hyresvärden kan däremot fritt avtala om en längre uppsägningstid. Om du istället hyr en lokal är uppsägningstiden nio månader och tvingande på samma sätt enligt lagen.

Det finns omständigheter som ger hyresvärden rätt att säga upp avtalet i förtid, även om ni inte har avtalat om en bestämd tid för hyresförhållandet. Dessa omständigheter följer av 12 kap. 42 § jordabalken och är bl.a. om du inte betalar hyran i tid, vanvårdar lägenheten, hyr ut den utan tillåtelse eller använder den på ett sätt du inte har tillstånd till. Väldigt förenklat så är hyresrätten förverkad vid bl.a. dessa omständigheter och hyresvärden har då rätt att säga upp hyresavtalet omedelbart. I många fall har du som hyresgäst dock möjlighet till rättelse och du har även rätt att få uppsägningen prövad i domstol.

Du som hyresgäst har som huvudregel besittningsskydd till din hyresrätt när du har bott i lägenheten i minst två år, om ni inte har avtalat bort detta genom hyresavtalet. Besittningsskyddet innebär att du har rätt att få bo kvar i lägenheten. Det finns dock fall när hyresvärden ändå får säga upp hyresavtalet, exempelvis om du har förverkat din rätt enligt ovan, dessa räknas upp i 12 kap. 46 § jordabalken.

Din hyresvärd har vidare ett ansvar för att hålla lägenheten i brukbart skick. Det är därför hyresvärden som ska bekosta och utföra nödvändiga renoveringar av din lägenhet enligt 12 kap. 15 § jordabalken. I vissa fall innebär nödvändiga renoveringar att du har rätt till ersättning för tiden då du inte kan bruka lägenheten. En renovering kan även innebära att hyresvärden vill höja hyran på grund av att bruksvärdet för lägenheten ökar. Hyresvärden måste i sådant fall meddela detta skriftligt. Du kan inom två månader motsätta dig höjningen och då prövar istället hyresnämnden om höjningen är skälig.

Du får som hyresgäst även själv göra vissa renoveringar av lägenheten utan hyresvärdens godkännande. Hyresvärden kan dock ha rätt att kräva ersättning för iordningsställande av lägenheten till ursprungligt skick när du flyttar. Detta blir aktuellt om du har ändrat lägenheten på ett sätt som inte har stöd av 12 kap. 24 a § jordabalken och som sätter ned värdet på lägenheten. Exempel på renoveringsåtgärder som du som huvudregel får utföra är målning, tapetsering, kakelsättning eller byte av golvlister.

Slutligen vill jag kort nämna vad som gäller kring deposition, eftersom detta precis som att sätta en skälig hyra många gånger missbrukas vid andrahandsuthyrning. Deposition är en säkerhet för hyresvärden och består av en summa du och hyresvärden avtalar om genom hyresavtalet. Depositionen är till för att täcka skador på lägenheten som du eventuellt orsakar under hyrestiden, depositionen kan även täcka utebliven hyra. Hyresvärden ska annars betala tillbaka hela summan till dig vid hyrestidens utgång. Det är helt frivilligt att avtala om deposition och det är hyresvärden som måste visa att en skada har uppkommit för att ha rätt att behålla depositionen. För din del kan det därför vara klokt att dokumentera skador som redan fanns när du flyttade in i lägenheten.

Ovanstående är av förklarliga skäl en väldig förenkling av gällande rätt, men jag hoppas att det kan vara en ingång till dig som hyresgäst för att få lite koll på de rättigheter och skyldigheter du har. Hyresnämnden har på sin hemsida: http://www.hyresnamnden.se/, väldigt bra information och om du vill läsa direkt lagtext finns även den gratis exempelvis på riksdagens hemsida: https://www.riksdagen.se/sv/dokument-lagar/. Har du frågor eller funderingar kring detta inlägg kan du kontakta oss via info[at]limhamnjsuristen.se

Aila Löfberg Nilsson, bitr jurist

Vad gäller för din bostadsrätt?

Vad gäller för din bostadsrätt?

 

De senaste veckorna har det varit en hel del skriverier kring bostadsrättsföreningar som inte sköts och bostadsrättsinnehavare som har hamnat i kläm. Hur fungerar det att bo i bostadsrätt och vad är viktigt för dig att ha koll på?

Att äga en bostadsrätt innebär att du äger en andel i en bostadsrättsförening, som i sin tur äger själva fastigheten och lägenheterna. Genom din andel är du delägare i den ekonomiska föreningen och har nyttjanderätt till lägenheten. Bostadsrättsföreningar är bundna att följa lagen om ekonomiska föreningar (SFS 2018:672) och bostadsrättslagen (SFS 1991:614). Sistnämnda lags första kapitel innehåller bl.a. bestämmelser om att bostadsrättsföreningen måste ha stadgar, en styrelse och en revisor. Stora delar av bostadsrättslagen är tvingande, vilket innebär att föreningen inte kan avtala bort bestämmelserna i föreningens egna stadgar. En hel del bestämmelser är dock inte tvingande, därför är det viktigt att du går igenom din bostadsrättsförenings stadgar innan du bestämmer dig för att köpa en lägenhet i en bostadsrättsförening.

Bostadsrättslagens sjunde kapitel är för dig som innehavare ofta det mest relevanta, eftersom det innehåller dina skyldigheter och rättigheter gentemot bostadsrättsföreningen. Grundläggande är att du som innehavare svarar för det inre underhållet, här kan du förenklat tänka att gränsen för ditt ansvar går vid lägenhetens golv, tak och ytterväggar, då menas ytskiktet och inte inuti väggen. Föreningen ansvarar för alla gemensamma utrymmen, men även för reparationer av avlopp, värme, gas/el och vatten i lägenheten om det är föreningen som har satt in dessa. I stadgarna brukar ansvarsfördelningen preciseras närmare, men stadgarna får inte vara till nackdel för medlemmarna i jämförelse med lagregleringen.

För brand- eller vattenskada ansvarar du, enkelt förklarat, om skadan beror på vårdslöshet eller försummelse från din sida. Det är därför klokt att ha bostadsrättstillägg i din hemförsäkring, vilket ibland även är ett krav när du köper en bostadsrätt. Föreningen ansvarar för att du vid tillträdet får en lägenhet i fullt brukbart skick, men denna lagregel är dispositiv, d.v.s. den kan avtalas bort, så var noggrann med att se över vad ni själva avtalat.

Även om de allra flesta bostadsrättsföreningar fungerar och sköts om väl, så finns det en del luckor i lagen som är viktiga att känna till. Bostadsrättsföreningen ansvarar för att upprätta en årsredovisning som både medlemmarna och allmänheten kan ta del av. Föreningen är dock inte skyldig att lämna någon årsredovisning till Bolagsverket, det finns inte heller någon tillsynsmyndighet för bostadsrättsföreningar. Den grundläggande tanken är att medlemmarna själva är med och påverkar och har insyn genom att delta i föreningens skötsel och styrelsens arbete, t ex genom att delta på föreningsstämmor och ta del av styrelseprotokoll. Tänk därför på att själv kontrollera föreningens ekonomi, årsredovisning och att det finns en fungerande revisor redan innan du blir medlem. Mäklaren har inte något långtgående ansvar för att kontrollera de uppgifter som han eller hon får av förening och säljare.

Som medlem är du en del av föreningen och därför är det klokt att vara en del av de beslut som tas. Vid ordinarie föreningsstämma, som ska hållas en gång per år, ges sittande styrelse ansvarsfrihet om denna har skött sitt uppdrag och en ny styrelse väljs sedan in. Du har som medlem alltid rätt att delta och att rösta vid föreningsstämmorna, en styrelse som missköter sig är möjlig att avsätta. Här är även viktigt att nämna att medlemmarna i en förening kan gå samman vid föreningsstämman och rösta fram att Bolagsverket ska utse en särskild granskare. Mer information kring hur detta går till finns på Bolagsverkets egen hemsida.

Avslutningsvis är en annan vanlig fråga vad som gäller för andrahandsuthyrning. Här är lagen tvingande och det som gäller följer av 7 kap. 10 och 11 §§ bostadsrättslagen. Styrelsen ska ge sitt samtycke för att du ska ha lov att hyra ut din lägenhet i andra hand, det krävs däremot inget samtycke från styrelsen för att du ska ha rätt att ha någon inneboende. Om styrelsen inte beviljar andrahandsuthyrningen kan hyresnämnden i vissa fall bevilja den, då ska du visa att du har godtagbara skäl för uthyrningen och att styrelsen inte har någon befogad anledning att neka. Andrahandsuthyrning ska alltid begränsas till viss tid, ofta innehåller stadgarna bestämmelser kring tiden.

Jag vill även kort nämna att om du inte är nöjd med hur något har gått till inom din förening så kan du få saken prövad av hyresnämnden eller av tingsrätten. Grundtanken med bostadsrättsföreningar är att de ska vara självstyrande genom medlemmarna, men hyresnämnden kan i många fall hjälpa till med medling.

Har du frågor eller funderingar kring detta inlägg kan du kontakta oss via info@limhamnsjuristen.se

Aila Löfberg Nilsson, bitr jurist

 

 

 

När är det ett dolt fel i fastighet?

Fel i fastighet är ett otyg; det kan vi nog alla vara överens om. Det rör sig då om något som är fel med fastigheten som vi nyligen har köpt, och som måste repareras eller åtgärdas på något sätt, inte sällan till dryga kostnader; i vart fall för oss som har tummen mitt i handen, och som inte själva ger oss på att gräva om dräneringen, byta ut rötskadade takstolar eller sanera bottenbjälklaget från illaluktande mögelpåväxt i krypgrunden. Och om inte förr, så i vart fall när räkningarna från diverse hantverkare och reparatörer börjar droppa in, så börjar vi fundera på om inte egentligen någon annan borde stå för fiolerna. Kan det tänkas att lagstiftningen säger något om denna fråga?

Och javisst! Frågan regleras i Jordabalkens 4 kapitel, § 19. Huvudregeln i paragrafens första stycke går ut på att fel i fastighet är något som säljaren ansvarar för. Hurra, utropar då vi kostnadsmedvetna, till dess att vi upptäcker undantagsregeln i andra stycket. Innebörden av detta stycke är att säljaren dock inte ansvarar för andra fel än sådana som varit dolda för oss som köpte fastigheten.

Dolda fel har man ju hört talas om, eller hur? Då är ju saken klar! Vi upptäckte ju inte felet innan vi skrev på kontraktet och betalade (den för övrigt hutlöst höga) köpeskillingen, så då måste väl säljaren stå ansvaret?!

Nja; sakta nu i backarna – det beror allt på, det. Definitionen av vad som i rättslig mening klassificeras som dolt fel är en fråga om gränsdragning. Och där har Högsta Domstolen i en rad med prejudikat fastställt att såsom dolt fel – i normalfallet – skall betraktas sådana fel som inte är besiktningsbara vid köptillfället. För att kunna dra gränsen så har HD definierat begreppet besiktningsbarhet som att det är möjligheten att upptäcka antingen själva felet, eller i vart fall symptom på felet, vid en så noggrann besiktning som en lekman klarar av att göra själv, utan att man har behövt företa s k förstörande ingrepp i fastigheten. Detta betyder dels att det inte krävs att man måste använda sig av en besiktningsman vid sin undersökning av köpeobjektet (något som vi dock starkt rekommenderar!), dels att man inte behöver använda sig av instrument (t ex fuktmätare), och dels att man inte behöver ta upp hål i väggar och golv, eller gräva upp rabatterna runt huset, för att kontrollera fastighetens skick.

Tanken bakom denna gränsdragning är att förmå köparen att noga kontrollera köpeobjektets skick före kontraktsskrivningen, och att då eventuella fel och brister skall tas med vid bestämmandet av köpeskillingen. Det är detta som kallas för köparens undersökningsplikt. Ju fler och ju allvarligare fel som köparen känner till, desto lägre måste ju rimligtvis köpeskillingen bli. Har felen varit dolda, så har ju köparen vilseletts till att betala ett högre pris än vad han skulle ha gjort för det fall att han hade känt till felen.

Ibland förekommer det att säljaren som ett villkor för försäljningen begär att det i kontraktet skall tas med en friskrivningsklausul, vilket är en klausul som säger att säljaren skall vara fri från ansvar för fastighetens skick (dvs oavsett hur bristfällig fastigheten i slutändan än visar sig ha varit). Om så är fallet så bör man som köpare göra en betydligt noggrannare besiktning än den som avses ovan i ”normalfallet”, eftersom en sådan klausul vältrar över en stor del av ansvaret på köparen, oavsett om denne har känt till felen eller inte. Med en friskrivningsklausul så växlar man över risken för att fastigheten skall vara behäftad med dolda fel från säljaren till köparen. Och den som tar på sig en risk, bör också kompenseras för detta genom en mera förmånlig köpeskilling.

För att göra en sådan utökad besiktning, är det definitivt läge att ta in en fackman, eftersom det där med största sannolikhet inte räcker med att göra en lekmannabesiktning av det slag som hade kunnat vara tillräcklig i ovan beskrivna ”normalfall”.

Har du frågor eller funderingar kring detta inlägg kan du kontakta oss via info@limhamnsjuristen.se

Jan Tuma, bitr jurist

När får man klippa grannens växtlighet?

Många känner inte till vad man får och inte får göra när grannens växtlighet upplevs som störande på ett eller annat sätt.

För det första är det viktigt att gå och tala med sin granne. Att kommunicera med varandra och komma fram till något samförstånd och att ta och ge hindrar många grannfejder från att överhuvudtaget uppstå. Det finns några lagregler som man kan använda sig av i sammanhanget. Två finns i Jordabalken (JB).

Så här lyder 3 kap 1 § JB:
Var och en skall vid nyttjande av sin eller annans fasta egendom taga skälig hänsyn till omgivningen.

Och 3 kap 2 § JB säger så här:
Tränger rot eller gren in på fastighet från område intill denna och medför detta olägenhet för fastighetens ägare, får denne taga bort roten eller grenen. Områdets ägare skall dock beredas tillfälle att själv utföra åtgärden, om denna kan befaras medföra skada av betydelse för honom.

Det finns också bestämmelser i Miljöbalken och i Plan- och bygglagen som man kan hänvisa till.

I 17 § Plan- och bygglagen sägs att:
Tomter skall, oavsett om de har tagits i anspråk för bebyggelse eller inte, hållas i vårdat skick.

Man får alltså ta bort sådant som hänger/tränger in över tomtgränsen. Det kanske emellertid är så att om man tar bort den där trädroten så riskerar man att skada trädet och då ska man ge grannen möjlighet att själv ta bort det som grannen anser är en olägenhet. Man ska också veta att om trädet skulle dö när du tar bort grenar och rötter då kan du bli ersättningsskyldig. Man får dessutom bara ta bort grenar och rötter och inte ge sig på att såga i stammen på trädet. Det gäller således att handla med sunt förnuft.

Det bästa för grannsämjan är att komma överens med grannen om vad som ska göras.

Om det finns/växer träd på grannens tomt som skymmer utsikten eller tar bort kvällssolen, kan du inte göra så mycket, om inte grannen är intresserad av att själv beskära eller fälla sitt träd. Skuggar grannens växtlighet helt din uteplats och är en betydande olägenhet, kan man emellertid väcka talan och begära att grannen ska ansa sina träd/buskar. Man hänvisar då till 3 kap 1 § JB som säger att man ska ta skälig hänsyn till sin omgivning när man använder den egna tomten.

Om det skulle gå så illa att grannens träd faller ned och skadar din egendom så kan grannen bli skadeståndsskyldig mot dig. Om grannens häck får växa sig hög och skymmer sikten för dig vid din utfart då får du också klippa ner den till lämplig höjd, men inte förrän du gett grannen möjlighet att själv klippa.