Andrahandsuthyrning – vad har förändrats och varför?

I oktober trädde nya bestämmelser i kraft gällande andrahandsuthyrning av hyresrätter. Bakgrunden till att lagstiftningen skärpts på området är att det har funnits stora problem med oskäliga hyror, otillåten andrahandsuthyrning och svarthandel med hyreskontrakt. Regeringen föreslog därför en rad åtgärder i början av förra året för att komma till rätta med missbruket kring hyresrätter. Förhoppningen är att de skärpta bestämmelserna ska leda till att omsättningen av förstahandskontrakt ökar och att hyresvillkoren och boendemiljöerna blir bättre särskilt för dem som hyr i andrahand. Då de här lagändringarna har stor betydelse för dig som har en hyresrätt och för dig som letar hyresrätt ska jag kortfattat gå igenom vad de innebär och varför bestämmelserna nu ändrats.

Grundtanken med andrahandsuthyrning är att du som hyresgäst ska ha möjlighet att under en tid bo någon annanstans utan att förlora din hyresrätt, exempelvis för att du har fått ett tillfälligt arbete på annan ort eller för att du ska studera utomlands under en termin. En stor skillnad mellan ett förstahandskontrakt och ett andrahandskontrakt är därför också att du genom hyresavtalet brukar sakna besittningsrätt (rätt att bo kvar) när du hyr i andrahand.

Inför lagändringarna i jordabalken (1970:994) gjordes en undersökning av hur hyresnivåerna på bostadsmarknaden såg ut. 2016 var andrahandshyrorna i snitt 50 procent högre än förstahandshyrorna i Sverige. I Stockholm var skillnaden som störst, där var andrahandshyrorna 72 procent högre. I Göteborg var skillnaden 49 procent och i Malmö var den 40 procent. Jämfört med 72 procent låter 40 procent kanske lite, men om den verkliga hyran är på 8 000 kronor i månaden innebär 40 procent en andrahandshyra på 11 200 kronor.

Ju mindre lägenhet desto större var också skillnaderna, för ett rum och kök låg skillnaden i snitt på 67 procent i landet. Andrahandshyran för en etta i Stockholm var därför dubbelt så hög som förstahandshyran med en ökning på 98 procent. En typisk student har därför fått betala 12 000 kronor för en etta istället för den verkliga hyran på 6 000 kronor. Skillnaderna har de senaste åren fortsatt att öka, priserna på andrahandskontrakt går upp i betydligt snabbare takt än vad de verkliga förstahandshyrorna gör. Både privata och kommunala fastighetsägare beskriver också hur det har blivit allt vanligare att hyresgäster behåller sina hyresrätter när de exempelvis flyttar till villa eller bostadsrätt, för att ha hyresintäkten som en extra inkomst.

Genom lagändringarna är det därför nu inte längre tillåtet att ta ut en högre hyra än den som gäller för förstahandskontraktet, med undantag för tillägg såsom exempelvis för möblering. Den som väljer att ta ut en för hög hyra i alla fall ska kunna förlora sitt hyreskontrakt. Att hyra ut en lägenhet i andrahand utan tillstånd och till en hyra som inte är skälig är numera dessutom brottsligt och kan ge fängelse i upp till två år, enligt 12 kap. 65 c § jordabalken. Vidare får Hyresnämnden genom de nya bestämmelserna besluta om återbetalning av oskälig hyra i upp till två år före ansökan.

Det som gör andrahandsuthyrningen orättvis är att hyran på ett förstahandskontrakt är reglerad och framförhandlad mellan fastighetsägaren och hyresgästorganisationen. Om hyran inte är skälig har hyresgästen därutöver rätt att få den prövad av Hyresnämnden. Den svarta marknaden, som uppstått vid sidan om, har inte varit reglerad på något annat sätt än genom utbud och efterfrågan, vilket har drabbat de som varit i akut behov av ett hem oerhört hårt. Vad som också har hänt är att fastighetsägarna tappar kontroll över vem som bor i fastigheten, vilket i sin tur skapar otrygghet för övriga hyresgäster. Socialtjänsten i vissa kommuner har dessutom fått lämna högre bistånd för att kunna täcka de sökandes oskäliga andrahandshyror.

Även bytesrätten till hyresrätter inskränktes i och med lagändringarna. Hyresgästen måste nu själv ha bott i lägenheten under minst ett år för att kunna byta. Att köpa ett hyreskontrakt av en annan hyresgäst eller att försöka sälja ett hyreskontrakt innebär att personen i fråga kan förlora hyresrätten med omedelbar verkan. Att sälja eller förmedla hyreskontrakt mot ersättning kommer också att ge högre straff än tidigare och även att köpa ett hyreskontrakt ska i fortsättningen betraktas som brottsligt. Påföljden är fängelse i upp till två år, enligt 12 kap. 65 § jordabalken.

De nya bestämmelserna gäller för samtliga hyresavtal som träffas från och med den 1 oktober 2019 och för avtal som träffats dessförinnan i de fall då de otillåtna åtgärderna vidtas efter samma datum. Hur detta bedöms beror på vilken grund och vilken typ av åtgärd det har rört sig om. Ändringarna gällande bestämmelser om skälig hyra kommer däremot inte att tillämpas på hyresavtal som ingåtts före ikraftträdandet. Huvudregeln i svensk rätt är nämligen att ingen får dömas för en gärning som inte var straffbar när den begicks, i de här delarna gäller därför ändringarna enbart efter att lagen faktiskt har trätt ikraft.

Personligen hoppas jag att lagändringarna leder till en rejäl förändring och förbättring på området. Missbruket av andrahandsuthyrning har varit så pass utbrett att det närmat sig norm samtidigt som det genomgående har drabbat redan utsatta.

Om du vill läsa vidare kring vad som gäller för hyresrätter och för bostadsrätter, exempelvis bestämmelserna kring vad som är en skälig hyra, har jag skrivit två tidigare inlägg som går mer allmänt in på området. Det du precis har läst är hämtat från förarbetet till lagändringarna i 12 kapitlet jordabalken. Förarbetet kan du hitta här på regeringens hemsida och själva lagen, jordabalken (1970:994), med de ändrade bestämmelserna kan du hitta här . Slutligen ska kort nämnas att regeringens förslag även innehåller ändrade bestämmelser för så kallad presumtionshyra som du kan läsa mer om i förarbetena, jag kommer inte att gå in på det i det här inlägget. Har du frågor eller funderingar kring detta inlägg får du gärna kontakta oss via info[at]limhamnjsuristen.se

Aila Löfberg Nilsson, bitr jurist

 

Vad är förlikning? Varför skulle jag…? Del 1

En sak som obönhörligen kommer upp om man råkar hamna i en tvist i domstol, är frågan om förlikning. Vad är då en förlikning, kanske någon frågar sig? Den korta förklaringen är att en förlikning är ett avtal om att avsluta en tvist genom en kompromiss.

Vad innebär en tvist?

Definitionen av en tvist är att en av parterna framställer ett krav mot den andra och att den andra parten bestrider kravet. Ett tvistemål i domstol handlar i de allra flesta fall om att en part har stämt den andra parten med ett krav på en prestation; oftast betalning av ett penningbelopp, som motparten vägrar att betala. Det kan dock även gälla helt andra saker; exempelvis familjerättsliga mål om vårdnad om och umgänge med barn. Att saken hamnat i domstol är ett logiskt steg när en tvist har uppkommit, eftersom det då är i stort sett det enda sättet för den part som framställt anspråket – käranden – att få detta tillgodosett av den andra parten. Det rättegången går ut på är att käranden vill tvinga sin motpart – svaranden – att prestera det som kravet avser (t ex att betala), oavsett att det sker mot dennes vilja.

I de allra flesta fall så har rättegången föregåtts av olika slag av kontakter mellan parterna, såsom exempelvis betalningspåminnelser, reklamation och inkassokrav. Ofta har parterna dessutom haft ytterligare kommunikation och utbyte av uppgifter av olika slag. Kanske har man diskuterat anledningen till svarandens betalningsvägran, och kanske har parterna utövat påtryckningar på varandra för att få den andra parten att släppa på sina krav. I en del fall så har parterna eventuellt även diskuterat vad som skulle behöva göras för att antingen den part som anser sig ha ett krav ska släppa efter på detta, eller att få den betalningsvägrande parten att ändra uppfattning och trots allt betala. Den slutsats som kan dras av det förhållandet av tvisten ändå har hamnat i domstol är att det hela har utvecklats till en situation där den ena parten vidhåller sin föresats att man inte kommer att betala, medan den andra vidhåller att man ska ha betalt. Tvisten är således inte löst, utan fortgår på det strikt formaliserade sätt som anges i rättegångsbalken (”RB”).

En domstol kan aldrig låta bli att döma i ett mål, varför det enda säkra i en sådan situation är att någon av parterna riskerar att få ett domslut emot sig i slutändan, med allt vad detta kan medföra i form av betalningsansvar för motpartens rättegångskostnader, dröjsmålsräntor m m. Detta vet självfallet båda parter redan innan man involveras i rättegången, och det betyder att ingen av parterna kan vara säker på att vinna målet.

 

Vad händer om ni är oense och hamnar i en tvist? Limhamnsjuristen förklarar närmare i detta blogginlägg.

 

Domstolens skyldighet

Det ”obönhörliga” som jag nämner ovan består i att det i rättegångsbalken, som ju är det regelsystem som både domstolen och parterna har att rätta sig efter i en rättegång, står att det åligger domstolen att ”verka för att parterna förliks eller på annat sätt uppnår en samförståndslösning” (RB 42:17). Detta ska ske under förberedelsestadiet i domstolsprocessen. Oftast kommer saken upp senast under den muntliga förberedelsen, men kan också tas upp innan dess på rättens eller någon av parternas initiativ. Anledningen till att denna bestämmelse finns är naturligtvis att det finns mycket att vinna på om tvisten kan lösas genom en frivillig överenskommelse innan rättegångskostnaderna i vid bemärkelse, dvs dels parternas ombudskostnader och dels rättens kostnader för handläggningen av målet, har stigit till alltför höga nivåer.

En viktig aspekt av förlikningsfrågan är att ingen av parterna måste vare sig ge efter på sin inställning i rättegången eller ens delta i en diskussion om en förlikning om man inte vill. Då talar man bara om för rättens ordförande att man inte är intresserad av någon förlikning, utan att man vill att rätten avgör tvisten genom att döma i målet.

Hur frågan om en eventuell förlikning tas upp om parterna inte har ställt sig helt avvisande till en sådan diskussion varierar betydligt, något beroende på tvistens karaktär, men också på hur den aktuella domaren väljer att agera. Domaren frågar i allmänhet om parterna är intresserade av att diskutera en förlikning, och i så fall om hur man önskar att rätten bidrar till att denna diskussion inleds. Ett vanligt förekommande sätt är att domaren talar med parterna en i taget i enrum, och därvid förmedlar vad parterna har sagt mellan dem. Det som då förmedlas är, i bästa fall, konkreta förlikningsbud mellan parterna. Syftet är att förmå parterna att kompromissa genom att ömsevis ge avkall på sina positioner i rättegången så pass mycket att de ska kunna mötas och enas om en lösning som är acceptabel för båda parter.

Varför skulle jag…?

Och varför skulle man då som part i en rättegång kompromissa och göra avkall på det man tycker är rätt och riktigt, och ge motparten förmånen av att kunna komma billigare undan än om man hade fullföljt processen till en dom och vunnit målet? Ja, det finns faktiskt en hel rad med skäl till detta. Dessa kommer jag att återkomma till i del 2 av detta blogginlägg.

Har du frågor eller funderingar kring detta inlägg kan du kontakta oss via info [a] limhamnsjuristen.se

Jan Tuma, bitr jurist

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Hur går man till väga för att driva in ett betalningskrav (fordran)?

Tänk dig ett scenario där du som hyresvärd vill begära in ett krav (fordran) av en tidigare hyresgäst som inte betalat hyresfakturor m.m. samt tycks ha gått under jorden. Vad kan du som hyresvärd göra och hur ska du gå till väga?

Eftersom det rör sig om en hyresskuld så krävs det att hyresvärden väcker talan dvs ansöker om betalningsföreläggande eller stämning hos domstol eller hyresnämnd, inom två år från det att hyresgästen lämnat lägenhet/lokal.[1]

Man kan alltid börja med att skicka ett kravbrev till f.d. hyresgästen där man anmodar honom/henne om att återbetala skulden. Om inte detta leder till framgång så kan man gå vidare genom att ansöka om betalningsföreläggande via kronofogden, ansökan kostar 300 kr, vilket är en kostnad som du kan begära att få ersättning för i ansökan. När man ansöker om betalningsföreläggande så krävs det att personen bekräftar att han eller/hon tagit emot föreläggandet. Detta kallas med andra ord för delgivning. Det finns flera olika sätt att delge en person, några utav de olika delgivningssätten är:

-Vanlig delgivning,
-Muntlig delgivning,
-Förenklad delgivning,
-Särskild delgivning med juridisk person
-Stämningsmannadelgivning, vilket kan ske genom;
1) Personlig överlämning, 2) Surrogatdelgivning,  3) Spikning,
samt
-Kungörelsedelgivning.

För det fall du har ansökt om ett betalningsföreläggande så ombesörjer kronofogden att personen blir delgiven. Endast om de inte lyckas hitta personen uppmanar de dig att själv försöka delge handlingen.

Alla delgivningsformer lämpar sig dock inte i alla ärenden, det är viktigt att ha koll på vilket delgivningsförfarande som lämpar sig i det specifika fallet, då alla ärenden är olika. För vidare information vad gäller de olika delgivningssätten, se vidare i kronofogdens delgivningshandbok daterad den 27 mars 2018.[2]

Om personen blivit delgiven och han eller hon väljer att bestrida skulden så måste du som ansökt om betalningsföreläggande överväga om du vill gå vidare via domstol. Det krävs då att man skickar in en stämningsansökan, till den tingsrätt vars upptagningsområde omfattar den ort som motparten, personen, senast var folkbokförd den 1 november föregående år. Avgiften blir olika beroende på om det rör ett krav under ett halvt prisbasbelopp (22 750 kr år 2018) vilket innebär att ansökningsavgiften blir 900 kr, är däremot kravet högre dvs över ett prisbasbelopp så är ansökningsavgiften 2 800 kr.

Det blir betydligt svårare om personen gått under jorden och inte har kunnat delges. Vilket innebär att ett förfarande i t.ex. domstol inte blir praktiskt möjligt. Inträffar detta scenario så är det mycket viktigt att tänka på att kravet (fordran) inte preskriberas, varför preskriptionsavbrott måste komma till stånd

Hyresvärden som vill kräva tidigare hyresgäst på förfallna hyresfakturor m.m. kan avbryta preskriptionen dels genom att skicka ett skriftligt krav till f.d. hyresgästens senast kända adress, eller folkbokföringsadress, dels genom att väcka talan gentemot f.d. hyresgäst inom ramen för en process. Skillnaden mellan inom -och utom processuella åtgärder är att de utom processuell åtgärderna kan komma att kompliceras vad gäller bevisningen av om preskriptionen brutits eller inte.

Det som kan komma att vara besvärligt i utomprocessuella åtgärder är att hyresvärden står risken för att kravbrevet har kommit hyresgästen till handa, vilket inte innebär att det är ett krav på att hyresgästen faktiskt öppnar eller också läser brevet, utan enbart att brevet kommit fram till hyresgästen och att detta är tillgängligt.

Detta förfarande kan man behöva göra flera gånger om personen i fråga inte hör av sig då preskriptionstiden börjar löpa på nytt efter det att ett avbrott gjorts.

För vidare information kring om preskriptionsavbrott skett eller ej se NJA 2012 s. 172.

Det kan således vara svårt, eller nästan omöjligt att få betalt av en person som gått under jorden pga av att man inte lyckats delge vederbörande. Frågan är hur man som hyresvärd kan skydda sig mot att hyresgästen struntar i att betala hyran och sedan går under jorden?

Det bästa är givetvis att alltid begära in en månadshyra i förskott och att agera snabbt med en uppsägning om hyran inte kommer in i tid, detta är extra viktigt om det handlar om lokalhyra. På så sätt förlorar man inte några pengar och kan säga upp hyresgästen så snart hyran inte betalts. Hyresgästen har då rätt att göra en rättelse, betala hyran och behålla sin hyresrätt.

Har du frågor eller funderingar kring detta inlägg kan du kontakta oss via info@limhamnsjuristen.se

[1] https://www.kronofogden.se/Preskription2.html

[2]https://www.kronofogden.se/download/18.958e8ae16379721b85c186/1536929249234/Handbok_Delgivningshandboken_2018.pdf

Bekime Besatari, bitr jurist

Hellre inget avtal alls än standardavtal vid hästköp (men helst av allt ett välskrivet avtal avsett för just er affärsrelation)!

Standardavtal, vilka är vanligt förekommande i hästbranschen, vållar ibland mer problem än vad de gör nytta. Vi vågar till och med påstå att det i många fall kan vara mer fördelaktigt för parterna att inte ha ett avtal alls än att använda sig av ett standardavtal.