Vem har rätt att destinera en betalning?

Jag har tidigare skrivit blogginlägg här på Advokatbyråns hemsida som förklarar vissa juridiska begrepp, och nu tycker jag att det kan vara dags igen. Som i så gott som alla andra branscher, så har även vi jurister vårt fackspråk – eller fikonspråk, som man ju ibland kallar det – där kan det förekomma uttryck som gemene man inte har i sin vokabulär. Det uttryck som jag vill ta upp till behandling idag är ”destinationsrätt”.

Vadå, destinationsrätt, frågar Du Dig kanske? I vanligt språkbruk förknippar man väl begreppet ”destination” med resmålet dit man styr kosan på sin semester, eller i vart fall resans mål i vid bemärkelse? Kanske också den adress dit man skickar ett brev eller postpaket? I rättsliga sammanhang har uttrycket emellertid fått en lite annorlunda betydelse, eftersom det förknippas med vart och hur man skickar en betalning.

I de allra flesta fall så är det oproblematiskt till vem, hur och när man betalar ett belopp som man är skyldig att betala. Hyran betalar jag till hyresvärden, genom insättning på det konto som han eller hon har anvisat, och senast på förfallodagen, såklart. Har jag köpt något, så betalar jag köpeskillingen till säljaren när jag får köpeobjektet i min besittning, eller annars senast på den dag som vi har avtalat etc.

Ibland så uppkommer det dock situationer som krånglar till det, och det är då begreppet ”destinering” (eller ”destination”) kommer till användning. Typfallet är när någon har fler än en skuld till en och samma borgenär (=fordringsägare), och ska betala ett belopp som inte räcker för att betala alla skulderna.

Ett exempel på detta är följande: Om jag vid ett givet tillfälle har lånat 20.000 kronor av Dig, utan säkerhet och räntefritt eftersom vi är goda vänner och Du litar på mig, på villkor att jag ska återbetala pengarna så snart jag kan inom fem år, så är det oproblematiskt om jag efter ett år betalar Dig 10.000 kronor, eftersom det då utgör en delbetalning, och jag efter denna delbetalning endast är skyldig Dig de resterande 10.000 kronorna.

Men om jag istället lånade 10.000 kronor av Dig vid samma tillfälle och på motsvarande villkor, och först ett år senare ber Dig att få låna ytterligare 10.000 kronor, och Du då fått klart för Dig att jag under tiden har hamnat i ekonomiska svårigheter, varför Du, efter viss tvekan, visserligen lånar ut de tillkommande 10.000 kronorna, men då på villkor att jag betalar ränta med 10% årligen, och att min åldriga mor går i borgen för lånet, så blir situationen genast lite mera komplicerad. Liksom i föregående exempel så är jag skyldig Dig ett kapitalbelopp om 20.000 kronor, men denna gång så har jag två skulder till Dig istället för bara en, och de löper med olika villkor.

När jag då efter ytterligare ett år betalar ett belopp om 10.000 kronor till Dig, så visar det sig att det har betydelse vilken av de båda skulderna som min betalning ska avräknas mot. Du och jag har då motstridiga intressen, eftersom Du då självfallet vill att beloppet ska avräknas mot det lån som löper utan ränta, och som Du inte har fått någon säkerhet för, medan jag har ett intresse både av att fortsättningsvis slippa betala ränta, och av att lösa min gamla mamma från hennes borgensåtagande.

Det är i denna situation som det blir av vikt vem av oss; betalaren eller betalningsmottagaren, som har rätt att bestämma hur min delbetalning ska avräknas, och som begreppet destinationsrätt kommer till användning. Denna situation finns reglerad i lag, nämligen i 1736 (!) års Handelsbalk, 9 kap 5 §. Första meningen av denna lagtext lyder: ”Haver någon av samma man fått flera lån, än ett, och förbundit sig, att för det ena giva större ränta, och för det andra mindre, eller ingen; där må skuldenär avräkna det som betalas å vilketdera lån han helst vill, dock ej förr än förfallodagen inne är”. (”Skuldenär” är det ålderdomliga begreppet för gäldenär – som också är ett ålderdomligt uttryck, om än kanske inte lika ålderdomligt eftersom det fortfarande ingår i juristens fackspråk – och betecknar den som har ådragit sig en skuld, och därmed är betalningsskyldig).

Lagtexten betyder att det är jag som betalare som har det som kallas för den primära destinationsrätten, dvs som i första hand har rätt att avgöra vilket av de båda lånen som min delbetalning ska avräknas mot.

Något som emellertid inte framgår av lagtexten, och som det istället har bildats en hel del rättspraxis kring, är vad som gäller om jag bara skickar iväg beloppet utan att ange hur jag vill att beloppet ska avräknas. Då har HD i en rad med rättsfall kommit fram till att det uppkommer en rätt för borgenären; dvs betalningsmottagaren att bestämma hur (dvs mot vilken av skulderna) avräkning ska ske. Denne sägs då ha den sekundära destinationsrätten. Ett exempel på ett sådant rättsfall är det som publicerades i NJA 1989 s. 177.

Av HD:s praxis framgår att betalaren kan utnyttja sin primära destinationsrätt i vart fall fram till dess att betalning sker. Det är därvid viktigt att gäldenären tydligt anger hur han vill att avräkning ska ske, eftersom det avgörande är att borgenären (=betalningsmottagaren) nås av meddelandet om hur betalaren har valt att destinera sin betalning. Denna angivelse bör lämpligen ske senast samtidigt med betalningen, och på ett sätt som är verifierbart, dvs som kan bevisas i efterhand om det skulle visa sig att det uppkommer en tvist, och mottagaren (=Du i exemplen ovan) förnekar att betalaren (=jag) har utnyttjat sin (min) primära destinationsrätt.

Som jag skriver ovan, så uppkommer det en s k sekundär destinationsrätt för betalningsmottagaren om han får in en betalning utan att det framgår hur betalaren önskar att beloppet ska avräknas. Mottagaren har då rätt att själv bestämma hur avräkning ska ske. Det gäller dock även för honom (eller henne) att bevisligen meddela betalaren på vilket sätt han har avräknat den inkomna betalningen, dvs på vilket sätt han väljer att utnyttja den sekundära destinationsrätten. Också detta meddelande bör dokumenteras så att det i efterhand går att verifiera att betalaren har fått del av det.

Ibland kan det uppkomma en situation där det uppkommer ett tidsglapp efter att den ena parten har betalat ett belopp, då ingen av parterna har meddelat den andre hur man vill att avräkning ska ske. Denna situation är mig veterligen inte avgjord i något prejudikat, varför rättsläget är en aning oklart. Det är dock min uppfattning att det logiska är att båda parterna i den situationen har en rätt att destinera betalningen, och då gäller att den som först anger hur avräkning ska ske får sin vilja fram. Detta betyder att om betalningsmottagaren hinner först, så utsläcks (dvs upphör) betalarens primära destinationsrätt, och om betalaren (sent omsider) kommer på att ”hoppsan; jag borde ju ha destinerat min betalning”, och hinner sända mottagaren ett meddelande om hur han vill att avräkning ska ske innan mottagaren har insett att han har en möjlighet att utnyttja sin sekundära destinationsrätt, så utsläcks den sekundära destinationsrätten. Det blir således en slags kapplöpning om hur avräkning ska ske av den gjorda betalningen.

En destinering av en betalning är således en ensidig rättshandling, som får sin rättsliga effekt så snart den har kommit till den andra partens kännedom. Det är vad vi jurister kallar för en performativ rättshandling.

En sista sak som man bör tänka på är att en delbetalning inte kan destineras till kapitalbeloppet, om det finns upplupen och obetald ränta. Enligt andra meningen i ovan nämnda paragraf i Handelsbalken, som lyder: ”Ej må något på huvudstolen avräknas förr än räntan gulden är”, ska avräkning alltid först ske mot upplupen ränta, innan avräkning kan ske mot kapitalbeloppet. I det andra exemplet ovan betyder det, under förutsättning av att jag har utnyttjat min primära destinationsrätt och meddelat Dig att jag vill att min betalning ska avräknas mot den skuld som löper med ränta och för vilken min mamma har gått i borgen, att av min delbetalning om 10.000 kronor, först 1.000 kronor ska avräknas mot räntan (10% av 10.000 kronor), varefter de återstående 9.000 kronorna kan avräknas mot kapitalskulden. Efter den betalningen är jag således fortfarande skyldig Dig ett kapitalbelopp om 11.000 kronor, varav 1.000 kronor löper med ränta, och fortfarande omfattas av min mors borgensåtagande.

Det är således viktigt att alltid tänka till innan Du betalar ett delbelopp, om det är så att Du är skyldig mottagaren flera olika belopp, och dessa har olika angelägenhetsgrad.

Jan Tuma

Biträdande jurist

 

 

 

Vadå, dold samäganderätt?

Vi talar ibland om vad ”lagen” eller ”lagstiftningen” stadgar om olika rättsliga förhållanden. Vad den som inte är jurist kanske inte känner till, eller tänker på, är att det faktiskt finns en hel mängd rättsregler som inte är skrivna i form av lagar, förordningar eller myndighetsföreskrifter. Rättsregeln om dold samäganderätt är en sådan.
I Sverige råder det som de flesta nog vet avtalsfrihet, dvs en principiell frihet att avtala om vad som helst. Avtal kan ingås på flera olika sätt, även om vi jurister alltid brukar rekommendera våra klienter att se till så man har ett skriftligt avtal, eller i vart fall något skriftligt bevis på att man har ingått ett avtal, vem som är medkontrahenten och vad avtalet innehåller. (Läs gärna mitt tidigare blogginlägg om bl a detta via länken.)

Ett avtal kan således vara giltigt även om det har ingåtts enbart genom t ex en muntlig överenskommelse. Ett undantag från denna grundprincip är dock det skriftlighetskrav i lagstiftningen som säger att avtal om överlåtelse av fast egendom (dvs mark med eller utan bebyggelse) eller en bostadsrätt måste vara skriftliga för att vara giltiga. Ett sådant skriftligt överlåtelseavtal medför bland annat att den som förvärvar fast egendom även kan bli inskriven i fastighetsregistret som ägare, vilket är det som avses med att förvärvaren får lagfart. Rör förvärvet en bostadsrätt, så utgör köpekontraktet en grund för bedömning av huruvida bostadsrättsföreningen ska godkänna köparen som medlem.

Det kan därför vara förvånande att upptäcka att det finns en rättsfigur som heter ”dold samäganderätt”, och som innebär att, i vissa speciella fall, även någon som inte har ett skriftligt avtal om förvärv av fast egendom kan bli ägare till sådan egendom. Detta gäller företrädesvis i familjerättsliga förhållanden, dvs vid äktenskap eller samboförhållanden, där endast den ena av de två parterna utåt sett, dvs på pappret, står som förvärvare, och därmed ägare, till den köpta egendomen.
I ett antal fall, där den ena parten påstår att egendomen i realiteten har förvärvats gemensamt av båda parterna, men där endast den ene av dem har angivits som ägare på köpehandlingarna, har det uppkommit tvister som gått till domstol, och där domstolarna – i sista hand HD (Högsta domstolen) – har kommit fram till att även den av de båda involverade parterna som inte står med på köpekontraktet ska anses ha del i äganderätten. Det är således domstolarna – och inte lagstiftaren; riksdagen – som har skapat begreppet dold samäganderätt.

Fastighetsrätt hos LimhamnsjuristenDet som domstolarna har angivit som avgörande för uppkomsten av dold samäganderätt i dessa fall, är tre kriterier:
För det första så krävs det att den öppne ägarens förvärv ska ha skett för gemensam räkning, dvs i syfte att egendomen skulle användas av dem båda. Typfallet är när det klart framgår att man köper en fastighet (eller en bostadsrätt) som är avsedd att utgöra en gemensam bostad åt båda parterna.

För det andra så krävs det att den ”dolda” delägaren har varit med och på ett substantiellt sätt har bidragit ekonomiskt till förvärvet. Detta kan ha skett genom att han eller hon har bidragit med reda pengar till köpeskillingen, men det kan också ha skett genom någon annan inte helt obetydlig ekonomisk insats vid förvärvstidpunkten som har möjliggjort eller underlättat förvärvet. Ett exempel på sådana insatser är att den dolda ägaren har ordnat så köpet kunde ske för en särskilt förmånlig köpeskilling. I ett fall köptes fastigheten på pappret av mannen ensam, men säljaren var hustruns far, och denne sålde fastigheten till svärsonen för ett vänskapspris som låg klart under marknadsvärdet, för att gynna sin dotter.

För det tredje så krävs det att parterna har haft för avsikt att äga egendomen gemensamt.
Det är i praktiken mycket svårt att bevisa att det tredje rekvisitet ovan (avsikten om gemensamt ägande) är uppfyllt när en tvist om äganderätten väl har uppkommit, eftersom den part som riskerar att förlora på om detta skulle gå att bevisa (dvs den öppne ägaren), regelmässigt brukar förneka att en sådan avsikt någonsin har förelegat. Att föra positiv bevisning om detta förhållande skulle förutsätta att domstolen får reda på vilka tankar eller andra mentala processer som har varit drivande för parterna, och det hade i sin tur förutsatt att domstolens ledamöter hade varit klärvoajanta, och hade kunnat avläsa särskilt den öppne ägarens tankar bakåt i tiden. Domstolarna har löst detta genom att man sluter sig till att en sådan avsikt har förelegat om det kan konstateras att kriterierna 1 och 2 föreligger. Om så är fallet så förutsätter (”presumerar”) domstolen att även kriterium nr 3 är uppfyllt.

Slutligen kan nämnas att en intressant aspekt av målen om dold samäganderätt är att domstolarna, när de finner att rekvisiten enligt ovan är uppfyllda, regelmässigt tilldömer den dolda ägaren 50% av äganderätten, oavsett om vederbörande inte har bidragit med 50% av finansieringen. Det är svårt att avgöra hur stor del av förvärvskostnaden som den dolde ägaren ska ha bidragit med för att vederbörandes anspråk ska godtas, och det står klart att det inte får ha varit med ett helt obetydligt värde, men det behöver således inte vara ens i närheten av hälften.
Processer om dold samäganderätt kan vara både komplicerade, långdragna och kostsamma, och uppkommer oftast efter separation eller äktenskapsskillnad när parternas egendom, eller i vart fall merparten av den, inte är föremål för någon bodelning på grund av att parterna har ett äktenskapsförord eller samboavtal sig emellan. Tvisterna beror ofta på att parterna blir osams när relationen tar slut, och att den öppne ägaren då ser sin chans att få behålla hela den aktuella egendomen för egen räkning. Det är därför klokt att ha existensen av denna rättsfigur i bakhuvudet redan när man står i begrepp att bli sambo eller rentav gifta sig, men framförallt när det är dags att investera i förvärvet av en gemensam bostad tillsammans med sin make eller partner.

Har du frågor eller funderingar kring detta inlägg kan du kontakta oss via info [a] limhamnsjuristen.se

Jan Tuma
bitr. jurist

Va, kostar advokaten pengar?

 

Ibland kan det hända att vi som jobbar i advokatbyråbranschen möts av förvånade miner och oförstående när vi har gjort ett jobb och sänt klienten räkningen för det utförda arbetet. Det händer inte så ofta, förvisso, men en eller annan gång har det allt hänt, och då är det inte utan att man själv förvånas över vad folk (vissa) egentligen föreställer sig att en advokatbyrå är. Därför förtjänar det faktiskt att sägas i klartext: Vi är ingen offentlig myndighet, och vi bekostas inte av statliga eller kommunala medel!

Vi är ett företag!

Det är egentligen inte så svårt – vi är ett företag som så många andra. Visserligen ett något speciellt företag, men det finns ju många företag som är mer eller mindre speciella. En advokatbyrå kan lite förenklat sägas vara ett genom lagstiftning (Rättegångsbalken 8 kap) och av Sveriges Advokatsamfund auktoriserat företag som säljer juridiska råd och dåd – ett slags kvalificerat konsultföretag, helt enkelt. Som alla företag så betalar även en advokatbyrå löner till sina anställda, hyra för lokalerna man arbetar i, inköp av och kostnader för datorer, nättjänster, telefoni, kopiatorer, skrivare, kontorsmöbler och facklitteratur m m. Vi betalar dessutom dryga avgifter till Sveriges Advokatsamfund, premier för ansvarsförsäkringar och avgifter för årligen återkommande vidareutbildningar för att hålla oss à jour med ständiga förändringar i både lagstiftning och rättspraxis. Det är därmed en fullkomlig självklarhet att vi måste dra in pengar för att kunna betala allt som krävs för att driva denna verksamhet.

 Men, men… vissa behöver ju inte betala?

Jo; sant – även om det är en sanning med viss modifikation. Under vissa speciella förhållanden kan den som företräds av en advokat eller biträdande jurist på en advokatbyrå få denna biträdeshjälp utan att betala för den. Detta hänger samman med att Sverige är en rättsstat, med vilket jag avser att i vår lagstiftning respekteras demokratiska principer och mänskliga rättigheter. Bland de sistnämnda ingår det som på engelska brukar kallas ”access to justice” – eller ”tillgång till rättvisa”, om denna lite förenklade översättning tillåts. I begreppet ingår att det allmänna (dvs staten och andra offentliga rättssubjekt) inte godtyckligt ska kunna ingripa i en privatpersons liv utan att denne ska ha rätt och möjlighet att värja sig mot ingreppet, och då kan det ofta krävas att vederbörande får biträde av ett rättsbildat ombud, som t ex en advokat.

Krävs beslut av domstol!

Det gemensamma för dessa fall är att det rör situationer som är strikt reglerade i lagstiftning, och som förutsätter att en domstol, eller i vissa fall annan behörig myndighet, har beslutat att förordna en advokat eller annan jurist i den funktion som situationen föranleder. Detta är således inget som vare sig Du eller jag kan bestämma själva! Exempel på detta är att brottsoffer har rätt att få ett målsägandebiträde förordnat för sig om den brottslighet som de har varit utsatta för inte kan anses ha varit helt bagatellartad, och att barn som tvångsomhändertas enligt LVU (Lag med särskilda bestämmelser om vård av unga), liksom deras föräldrar, har rätt att få ett offentligt biträde förordnat för sig, vilket även personer som är aktuella för tvångsomhändertaganden enligt lagstiftningen om psykiatrisk tvångsvård (LPT, LRV) resp tvångsvård av missbrukare (LVM) har rätt till. Andra exempel är de offentliga biträden som utses av Migrationsverket för asylsökande. I dessa fall betalar staten arvodet till den advokat eller jurist som har anförtrotts uppdraget och utfört arbetet.

Hur är det i brottmål?

Det kanske vanligaste exemplet på domstolars förordnande av ett med offentliga medel bekostat rättsligt biträde, och det som de flesta känner till genom massmedias rapportering, är förmodligen de advokater som utses till offentlig försvarare, vilket den som är misstänkt för att ha begått brott kan ha rätt till om misstanken rör annat än rent bagatellartade brott. I dessa fall så är det emellertid långtifrån alltid så att den som blir dömd för brott slipper alla kostnader. Om den dömde saknar ekonomiska möjligheter att betala för sig, så brukar advokatkostnaderna visserligen stanna på staten, men om den dömde har ekonomiska resurser i form av inkomst eller förmögenhet, så blir vederbörande regelmässigt ålagd återbetalningsskyldighet till staten för både försvararkostnaderna och kostnaderna för målsägandebiträde. Tillsammans med ådömda böter och skadestånd till brottsoffren kan dessa kostnader ofta upplevas som det tyngsta straffet för den kriminelle, även i jämförelse med t ex ett fängelsestraff.

Hur ska den göra som inte har råd med advokat?

Om man har en rättslig angelägenhet som man behöver biträde av en advokat eller jurist med att hantera så kan det finnas möjligheter att få hjälp med kostnaderna genom två olika system, vars syfte är att göra det möjligt även för personer med begränsade ekonomiska resurser att bevaka sina intressen och söka sin rätt. Det handlar om Rättsskydd och Allmän Rättshjälp. Observera gärna att tonvikten i meningen här ovan ligger på orden ”kan” och ”hjälp”. Det är nämligen inte i alla lägen då man anser sig behöva juridisk hjälp som något av dessa system kan bidra till att täcka kostnaderna, och inte ens när systemen träder in så täcks mer än en del av kostnaden.

Rättsskydd är ett moment som standardmässigt ingår i alla hemförsäkringar, och även i de flesta företagsförsäkringar, fordonsförsäkringar, djurförsäkringar m m. Det förutsätter självfallet att Du har en giltig försäkring, och det grundas således på ett avtal mellan Dig och Ditt försäkringsbolag. Ett grundläggande villkor för att Du som försäkringstagare ska kunna ta i anspråk rättsskyddet är att det har uppkommit en tvist, och att motparten är ett privat rättssubjekt. Du kan således inte använda det t ex för att skriva ett avtal, eller för att få hjälp med att deklarera, och inte heller för att processa mot staten eller något annat offentligt rättssubjekt; t ex för att överklaga ett taxeringsbeslut. Om Ditt ärende uppfyller villkoren i försäkringen, så kommer försäkringsbolaget att stå för en viss, men begränsad, del av kostnaderna. Du får själv stå för den del av kostnaderna som utgörs av självrisken, vilken ofta utgörs av en procentuell andel av totalkostnaderna, och även av den del av ombudskostnaden som överstiger vad som täcks av försäkringen.

Allmän rättshjälp är ett statligt system som är inkomstbaserat, och som administreras av domstolarna och den statliga rättshjälpsmyndigheten. Detta system är inkomstprövat, och kan bara beviljas den som har ett s k ekonomiskt underlag (dvs i de flesta fall inkomst) som understiger 260.000 kronor om året. Allmän rättshjälp beviljas endast om det, som det står i lagtexten, ”med hänsyn till angelägenhetens art och betydelse, tvisteföremålets värde och omständigheterna i övrigt är rimligt att staten bidrar till kostnaderna”. Detta betyder alltså att en ansökan kan komma att avslås om den beslutande instansen bedömer att det inte är rimligt att staten bidrar till kostnaderna.

Båda systemen förutsätter således att klienten själv betalar en del av kostnaderna, så helt gratis blir det aldrig.

Kan man själv påverka kostnaden?

Ja, det kan man faktiskt i viss mån. Detta kan Du läsa mera om i mitt tidigare blogginlägg ”Så här använder Du Din advokat eller jurist” som Du finner på vår hemsida via länken:  https://www.limhamnsjuristen.se/blogg/sa-har-anvander-du-din-advokat-eller-jurist/.

Har du frågor eller funderingar kring detta inlägg kan du kontakta oss via info [a] limhamnsjuristen.se

Jan Tuma
Bitr. jurist

 

Andrahandsuthyrning – vad har förändrats och varför?

I oktober trädde nya bestämmelser i kraft gällande andrahandsuthyrning av hyresrätter. Bakgrunden till att lagstiftningen skärpts på området är att det har funnits stora problem med oskäliga hyror, otillåten andrahandsuthyrning och svarthandel med hyreskontrakt. Regeringen föreslog därför en rad åtgärder i början av förra året för att komma till rätta med missbruket kring hyresrätter. Förhoppningen är att de skärpta bestämmelserna ska leda till att omsättningen av förstahandskontrakt ökar och att hyresvillkoren och boendemiljöerna blir bättre särskilt för dem som hyr i andrahand. Då de här lagändringarna har stor betydelse för dig som har en hyresrätt och för dig som letar hyresrätt ska jag kortfattat gå igenom vad de innebär och varför bestämmelserna nu ändrats.

Grundtanken med andrahandsuthyrning är att du som hyresgäst ska ha möjlighet att under en tid bo någon annanstans utan att förlora din hyresrätt, exempelvis för att du har fått ett tillfälligt arbete på annan ort eller för att du ska studera utomlands under en termin. En stor skillnad mellan ett förstahandskontrakt och ett andrahandskontrakt är därför också att du genom hyresavtalet brukar sakna besittningsrätt (rätt att bo kvar) när du hyr i andrahand.

Inför lagändringarna i jordabalken (1970:994) gjordes en undersökning av hur hyresnivåerna på bostadsmarknaden såg ut. 2016 var andrahandshyrorna i snitt 50 procent högre än förstahandshyrorna i Sverige. I Stockholm var skillnaden som störst, där var andrahandshyrorna 72 procent högre. I Göteborg var skillnaden 49 procent och i Malmö var den 40 procent. Jämfört med 72 procent låter 40 procent kanske lite, men om den verkliga hyran är på 8 000 kronor i månaden innebär 40 procent en andrahandshyra på 11 200 kronor.

Ju mindre lägenhet desto större var också skillnaderna, för ett rum och kök låg skillnaden i snitt på 67 procent i landet. Andrahandshyran för en etta i Stockholm var därför dubbelt så hög som förstahandshyran med en ökning på 98 procent. En typisk student har därför fått betala 12 000 kronor för en etta istället för den verkliga hyran på 6 000 kronor. Skillnaderna har de senaste åren fortsatt att öka, priserna på andrahandskontrakt går upp i betydligt snabbare takt än vad de verkliga förstahandshyrorna gör. Både privata och kommunala fastighetsägare beskriver också hur det har blivit allt vanligare att hyresgäster behåller sina hyresrätter när de exempelvis flyttar till villa eller bostadsrätt, för att ha hyresintäkten som en extra inkomst.

Genom lagändringarna är det därför nu inte längre tillåtet att ta ut en högre hyra än den som gäller för förstahandskontraktet, med undantag för tillägg såsom exempelvis för möblering. Den som väljer att ta ut en för hög hyra i alla fall ska kunna förlora sitt hyreskontrakt. Att hyra ut en lägenhet i andrahand utan tillstånd och till en hyra som inte är skälig är numera dessutom brottsligt och kan ge fängelse i upp till två år, enligt 12 kap. 65 c § jordabalken. Vidare får Hyresnämnden genom de nya bestämmelserna besluta om återbetalning av oskälig hyra i upp till två år före ansökan.

Det som gör andrahandsuthyrningen orättvis är att hyran på ett förstahandskontrakt är reglerad och framförhandlad mellan fastighetsägaren och hyresgästorganisationen. Om hyran inte är skälig har hyresgästen därutöver rätt att få den prövad av Hyresnämnden. Den svarta marknaden, som uppstått vid sidan om, har inte varit reglerad på något annat sätt än genom utbud och efterfrågan, vilket har drabbat de som varit i akut behov av ett hem oerhört hårt. Vad som också har hänt är att fastighetsägarna tappar kontroll över vem som bor i fastigheten, vilket i sin tur skapar otrygghet för övriga hyresgäster. Socialtjänsten i vissa kommuner har dessutom fått lämna högre bistånd för att kunna täcka de sökandes oskäliga andrahandshyror.

Även bytesrätten till hyresrätter inskränktes i och med lagändringarna. Hyresgästen måste nu själv ha bott i lägenheten under minst ett år för att kunna byta. Att köpa ett hyreskontrakt av en annan hyresgäst eller att försöka sälja ett hyreskontrakt innebär att personen i fråga kan förlora hyresrätten med omedelbar verkan. Att sälja eller förmedla hyreskontrakt mot ersättning kommer också att ge högre straff än tidigare och även att köpa ett hyreskontrakt ska i fortsättningen betraktas som brottsligt. Påföljden är fängelse i upp till två år, enligt 12 kap. 65 § jordabalken.

De nya bestämmelserna gäller för samtliga hyresavtal som träffas från och med den 1 oktober 2019 och för avtal som träffats dessförinnan i de fall då de otillåtna åtgärderna vidtas efter samma datum. Hur detta bedöms beror på vilken grund och vilken typ av åtgärd det har rört sig om. Ändringarna gällande bestämmelser om skälig hyra kommer däremot inte att tillämpas på hyresavtal som ingåtts före ikraftträdandet. Huvudregeln i svensk rätt är nämligen att ingen får dömas för en gärning som inte var straffbar när den begicks, i de här delarna gäller därför ändringarna enbart efter att lagen faktiskt har trätt ikraft.

Personligen hoppas jag att lagändringarna leder till en rejäl förändring och förbättring på området. Missbruket av andrahandsuthyrning har varit så pass utbrett att det närmat sig norm samtidigt som det genomgående har drabbat redan utsatta.

Om du vill läsa vidare kring vad som gäller för hyresrätter och för bostadsrätter, exempelvis bestämmelserna kring vad som är en skälig hyra, har jag skrivit två tidigare inlägg som går mer allmänt in på området. Det du precis har läst är hämtat från förarbetet till lagändringarna i 12 kapitlet jordabalken. Förarbetet kan du hitta här på regeringens hemsida och själva lagen, jordabalken (1970:994), med de ändrade bestämmelserna kan du hitta här . Slutligen ska kort nämnas att regeringens förslag även innehåller ändrade bestämmelser för så kallad presumtionshyra som du kan läsa mer om i förarbetena, jag kommer inte att gå in på det i det här inlägget. Har du frågor eller funderingar kring detta inlägg får du gärna kontakta oss via info[at]limhamnjsuristen.se

Aila Löfberg Nilsson, bitr jurist

 

Hur går man till väga för att driva in ett betalningskrav (fordran)?

Tänk dig ett scenario där du som hyresvärd vill begära in ett krav (fordran) av en tidigare hyresgäst som inte betalat hyresfakturor m.m. samt tycks ha gått under jorden. Vad kan du som hyresvärd göra och hur ska du gå till väga?

Eftersom det rör sig om en hyresskuld så krävs det att hyresvärden väcker talan dvs ansöker om betalningsföreläggande eller stämning hos domstol eller hyresnämnd, inom två år från det att hyresgästen lämnat lägenhet/lokal.[1]

Man kan alltid börja med att skicka ett kravbrev till f.d. hyresgästen där man anmodar honom/henne om att återbetala skulden. Om inte detta leder till framgång så kan man gå vidare genom att ansöka om betalningsföreläggande via kronofogden, ansökan kostar 300 kr, vilket är en kostnad som du kan begära att få ersättning för i ansökan. När man ansöker om betalningsföreläggande så krävs det att personen bekräftar att han eller/hon tagit emot föreläggandet. Detta kallas med andra ord för delgivning. Det finns flera olika sätt att delge en person, några utav de olika delgivningssätten är:

-Vanlig delgivning,
-Muntlig delgivning,
-Förenklad delgivning,
-Särskild delgivning med juridisk person
-Stämningsmannadelgivning, vilket kan ske genom;
1) Personlig överlämning, 2) Surrogatdelgivning,  3) Spikning,
samt
-Kungörelsedelgivning.

För det fall du har ansökt om ett betalningsföreläggande så ombesörjer kronofogden att personen blir delgiven. Endast om de inte lyckas hitta personen uppmanar de dig att själv försöka delge handlingen.

Alla delgivningsformer lämpar sig dock inte i alla ärenden, det är viktigt att ha koll på vilket delgivningsförfarande som lämpar sig i det specifika fallet, då alla ärenden är olika. För vidare information vad gäller de olika delgivningssätten, se vidare i kronofogdens delgivningshandbok daterad den 27 mars 2018.[2]

Om personen blivit delgiven och han eller hon väljer att bestrida skulden så måste du som ansökt om betalningsföreläggande överväga om du vill gå vidare via domstol. Det krävs då att man skickar in en stämningsansökan, till den tingsrätt vars upptagningsområde omfattar den ort som motparten, personen, senast var folkbokförd den 1 november föregående år. Avgiften blir olika beroende på om det rör ett krav under ett halvt prisbasbelopp (22 750 kr år 2018) vilket innebär att ansökningsavgiften blir 900 kr, är däremot kravet högre dvs över ett prisbasbelopp så är ansökningsavgiften 2 800 kr.

Det blir betydligt svårare om personen gått under jorden och inte har kunnat delges. Vilket innebär att ett förfarande i t.ex. domstol inte blir praktiskt möjligt. Inträffar detta scenario så är det mycket viktigt att tänka på att kravet (fordran) inte preskriberas, varför preskriptionsavbrott måste komma till stånd

Hyresvärden som vill kräva tidigare hyresgäst på förfallna hyresfakturor m.m. kan avbryta preskriptionen dels genom att skicka ett skriftligt krav till f.d. hyresgästens senast kända adress, eller folkbokföringsadress, dels genom att väcka talan gentemot f.d. hyresgäst inom ramen för en process. Skillnaden mellan inom -och utom processuella åtgärder är att de utom processuell åtgärderna kan komma att kompliceras vad gäller bevisningen av om preskriptionen brutits eller inte.

Det som kan komma att vara besvärligt i utomprocessuella åtgärder är att hyresvärden står risken för att kravbrevet har kommit hyresgästen till handa, vilket inte innebär att det är ett krav på att hyresgästen faktiskt öppnar eller också läser brevet, utan enbart att brevet kommit fram till hyresgästen och att detta är tillgängligt.

Detta förfarande kan man behöva göra flera gånger om personen i fråga inte hör av sig då preskriptionstiden börjar löpa på nytt efter det att ett avbrott gjorts.

För vidare information kring om preskriptionsavbrott skett eller ej se NJA 2012 s. 172.

Det kan således vara svårt, eller nästan omöjligt att få betalt av en person som gått under jorden pga av att man inte lyckats delge vederbörande. Frågan är hur man som hyresvärd kan skydda sig mot att hyresgästen struntar i att betala hyran och sedan går under jorden?

Det bästa är givetvis att alltid begära in en månadshyra i förskott och att agera snabbt med en uppsägning om hyran inte kommer in i tid, detta är extra viktigt om det handlar om lokalhyra. På så sätt förlorar man inte några pengar och kan säga upp hyresgästen så snart hyran inte betalts. Hyresgästen har då rätt att göra en rättelse, betala hyran och behålla sin hyresrätt.

Har du frågor eller funderingar kring detta inlägg kan du kontakta oss via info@limhamnsjuristen.se

[1] https://www.kronofogden.se/Preskription2.html

[2]https://www.kronofogden.se/download/18.958e8ae16379721b85c186/1536929249234/Handbok_Delgivningshandboken_2018.pdf

Bekime Besatari, bitr jurist

Hellre inget avtal alls än standardavtal vid hästköp (men helst av allt ett välskrivet avtal avsett för just er affärsrelation)!

Standardavtal, vilka är vanligt förekommande i hästbranschen, vållar ibland mer problem än vad de gör nytta. Vi vågar till och med påstå att det i många fall kan vara mer fördelaktigt för parterna att inte ha ett avtal alls än att använda sig av ett standardavtal.